Depuis le 1er janvier 2023, la vente d'un logement classé F ou G au DPE ("passoires thermiques") impose un audit énergétique à la charge du vendeur. Depuis 2025, les G sont interdits à la location. Depuis 2028 prévu, les F. 2034 pour les E. Ce calendrier rend la rénovation énergétique obligatoire pour quiconque possède un bien locatif ancien.
À retenir
- G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034
- Audit énergétique obligatoire à la vente des F et G
- MaPrimeRénov' Sérénité accessible aux bailleurs modestes
- Décote de revente de 10 à 20 % sur les passoires
Le calendrier d'interdiction locative
2023 : interdiction de louer les logements consommant > 450 kWh/m²/an (pire partie du G). 2025 : interdiction de louer les logements classés G. 2028 : interdiction de louer les logements classés F. 2034 : interdiction de louer les logements classés E. Un bailleur qui continue de louer après ces dates s'expose à des actions de son locataire : blocage de l'augmentation du loyer, action judiciaire, amende.
L'audit énergétique obligatoire à la vente
Pour toute vente d'un logement classé F ou G, un audit énergétique conforme à l'arrêté du 4 mai 2017 est obligatoire depuis avril 2023. Il analyse le bâti et propose 2 scénarios de travaux pour atteindre la classe B (scénario ambitieux) et la classe C (scénario intermédiaire). Coût : 800 à 1 500 €, à la charge du vendeur. Sans audit, la vente peut être annulée à la demande de l'acheteur.
Les aides pour les bailleurs
Les bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov' Sérénité (pour les ménages propriétaires bailleurs aux revenus modestes) et du "Loc'Avantages" qui offre une réduction d'impôt si vous louez en-dessous du plafond de loyer conventionné. Les CEE sont accessibles sans condition de revenus — c'est souvent le levier principal pour les bailleurs.
Stratégies possibles
1) Rénover avant de vendre : audit, travaux, nouveau DPE, vente à meilleure valeur. 2) Vendre en l'état en acceptant une décote (-10 à -20 % selon la classe). 3) Rénover en copropriété via MaPrimeRénov' Copro si immeuble collectif, avec vote en AG. 4) Renégocier le crédit de son bien locatif avec un écoPTZ pour financer les travaux. Les investisseurs immobiliers doivent intégrer ces échéances dans leur stratégie de portefeuille.
Opérations CEE concernées
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