Acheter dans l'ancien : le budget renovation

Le DPE (Diagnostic de Performance Energetique) est votre premier indicateur. Un logement classe F ou G necessite des travaux d'isolation obligatoires pour la mise en location (loi Climat). Budget isolation : 10 000-30 000 EUR pour un appartement.

Le diagnostic electrique revele l'etat de l'installation. Si elle date d'avant 1970 (fusibles en porcelaine, pas de terre) : comptez 5 000-10 000 EUR de mise aux normes complete.

Le diagnostic plomb (CREP) est obligatoire pour les logements construits avant 1949. Si du plomb est detecte a plus de 1 mg/cm2, des travaux de mise en securite sont obligatoires (1 000-5 000 EUR).

Regle empirique : un appartement annees 60-70 jamais renove necessite 800-1 500 EUR/m2 de renovation complete. Pour un T3 de 65 m2 : 50 000-100 000 EUR. Ajoutez ce montant au prix d'achat pour connaitre le budget total reel.

Faites venir 2-3 artisans AVANT de signer le compromis pour estimer les travaux. Les agents immobiliers sous-estiment systematiquement les budgets renovation ("un coup de peinture et c'est bon").

Points couteux a identifier : electricite vetuste (5 000-10 000 EUR), simple vitrage (3 000-7 000 EUR pour 6 fenetres), pas de salle de bain (5 000-15 000 EUR), amiante ou plomb (sur devis).

Le parquet cache souvent un mauvais plancher (affaissement, bruit, isolation phonique inexistante). Marchez partout lors de la visite et ecoutez les craquements.

En copropriete, verifiez les PV d'AG : des travaux votes (ravalement, toiture, ascenseur) peuvent representer 5 000-20 000 EUR de charges a venir. Demandez aussi le carnet d'entretien.

L'humidite est le defaut le plus difficile et couteux a traiter. Traces de moisissures dans les angles, peinture cloquee, odeur de moisi : mefiez-vous. Le traitement d'humidite coute 3 000-10 000 EUR et n'est pas toujours efficace.